L’investissement immobilier est un domaine qui comporte plusieurs métriques et acronymes propres au milieu. Une des métriques les plus importantes pour évaluer la performance d’un actif immobilier est le Revenu d’Opération Net (en anglais Net Operating Income, ou NOI).

Qu’est-ce que le revenu d’opération net (RON) ?

Le Revenu d’Opération Net, ou RON, est une métrique qui mesure la rentabilité d’une propriété immobilière en excluant les charges financières et les dépenses en capital. Il s’agit de la différence entre les revenus générés par le bien (loyers perçus, etc) et les dépenses d’exploitation encourues (taxes foncières, énergie, etc). Autrement dit, le RON représente le cash flow généré par une propriété avant de prendre en compte le coût de la dette, les impôts et les investissements en capital.

Le RON permet aux investisseurs de comparer des biens immobiliers sur la base opérationnelle uniquement, peu importe la façon dont les actifs sont financés. Contrairement à des métriques comme le bénéfice net, qui incluent entre autres les dépenses liées à la dette et aux impôts, le RON se concentre uniquement sur la rentabilité de l’exploitation de l’actif immobilier.

Le RON est pertinent uniquement pour les biens immobiliers locatifs. Par exemple, si vous êtes un développeur immobilier et que vous vendez des condos, la notion de RON n’existe pas ; vous construisez un bâtiment et vous vendez les unités à des co-propriétaires. Après la vente des unités, vous n’êtes plus impliqué dans la gestion du bâtiment, donc il n’y a aucun revenu et aucune dépense récurrentes. Le RON n’existe pas.

En revanche, si vous bâtissez une tour d’appartements locatifs, ou une tour à bureaux qui génèrera des loyers et des dépenses années après années, dans ces cas la notion de RON est pertinente.

Comment calculer le RON ?

La formule du RON est simple :

RON = Revenus Bruts de l’Exploitation – Dépenses d’Exploitation

a) Revenus Bruts de l’Exploitation

Les revenus d’exploitation comprennent toutes les sources de revenus générés par la propriété. Cela inclut :

Loyers : Les paiements des locataires.

Récupérations : dans certains baux de propriétés commerciales et industrielles, le propriétaire du bâtiment recharge certaines dépenses aux locataires. Par exemple, si le propriétaire reçoit une facture de taxes foncières de la Ville de 1M$ et que le bail avec le locataire stipule que les taxes foncières sont rechargeables au locataire, le propriétaire facture 1M$ au locataire et inclut ce montant dans ses revenus d’exploitation. Ces recharges sont souvent appelées récupération, puisque le propriétaire “récupère” certaines dépenses auprès de ses locataires.

Autres revenus : Frais de stationnement chargés aux locataires, revenus de machines de distribution alimentaire, revenus de location de salle commune, etc.

b) Dépenses d’Exploitation

Les dépenses d’exploitation représentent les coûts récurrents associés à la gestion et à l’entretien de la propriété, tels que les taxes foncières, les charges d’assurances, les frais d’entretien et les services publics comme l’électricité.

Exemple de Calcul du RON

Imaginons un immeuble résidentiel locatif qui génère 3M$ par an en loyers, et a 1M$ de dépenses d’exploitation annuelles (taxes, entretien, assurances, etc). Le RON serait donc :

RON = 3M$ (Revenus Bruts) – 1M$ (Dépenses d’Exploitation) = 2M$

Utilisation du RON dans la valorisation d’une propriété

Le RON est utilisé pour calculer la valeur d’un bien immobilier locatif à l’aide du taux de capitalisation (« cap rate » en anglais). La formule est la suivante :

Valeur de la propriété = RON / Taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est une autre métrique très utilisée en immobilier et qui fera l’objet d’un article subséquent. Pour l’instant, sachez qu’il s’agit d’une métrique en lien avec le rendement requis par les investisseurs, et que les firmes de courtage publient régulièrement les taux de capitalisation moyens pour un marché donné.

Par exemple, supposons que vous évaluez une tour d’appartements à Montréal. Vous consultez le dernier rapport de taux de capitalisation de la firme CBRE, et vous voyez que le taux de capitalisation moyen pour ce genre de propriété est actuellement de 5%.

La propriété a un RON de 2M$. La valeur estimée de la propriété serait donc :

Valeur de la propriété = 2M$ / 5% = 40M$.

Cette approche permet aux investisseurs d’évaluer rapidement la valeur d’un bien en fonction de ses revenus d’opération nets.

Comment maximiser le RON

Comme on vient de le voir, le RON d’une propriété a un impact majeur sur sa valorisation. À haut niveau, voici quelques façons d’augmenter le RON, et donc d’augmenter la valeur de vos bâtiments.

a) Maximiser les revenus d’exploitation

Augmentation des loyers : c’est évident que des loyers plus élevés augmenteront la valeur de votre actif. Si par exemple vous achetez un bâtiment dont les loyers sont plus bas que les loyers des bâtiments semblables aux alentours, vous avez l’opportunité de les ajuster. Attention toutefois à la réglementation en place au niveau des augmentations de loyers annuels permises au niveau résidentiel ; il se peut que l’augmentation annuelle soit limitée à un certain montant ou pourcentage.

Trouver des sources de revenus additionnels : ajoutez à votre tour d’appartements des distributrices alimentaires, ou encore des laveuses / sécheuses communes. Fournissez l’internet sans-fil à vos locataires et négociez un meilleur prix volume avec la compagnie de distribution.

Utiliser l’espace vacant : si vous avez un local qui n’est pas vraiment utilisé présentement, vous pouvez incorporer une des fonctions décrites au paragraphe précédent et augmenter vos revenus. Dans certains cas, si vous avez une portion de votre terrain qui est inutilisé et qui pourrait servir à d’autres usages (par exemple des espaces garages supplémentaires, ou dans certains cas carrément un autre bâtiment), développez ou vendez les droits de cette portion de terrain.

b) Réduction des dépenses d’exploitation

Maintenance préventive : entretenir de façon préventive ses équipements est à long terme toujours plus payant que de réparer ses équipements uniquement lorsqu’ils brisent. Faites inspecter régulièrement vos chauffe-eaux, vos chaudières, etc.

Efficacité énergétique : l’installation de dispositifs modernes peut réduire les coûts liés à l’énergie.

Taxes : vous venez de recevoir un avis de hausse de taxes foncières de la Ville? Comparez avec les bâtiments semblables, et n’hésitez pas à embaucher des firmes spécialisées pour vous accompagner ; leurs honoraires sont la plupart du temps peu élevés par rapport au gain potentiel que vous pourriez faire suite à une révision de votre dossier.

Les mesures ci-haut ne représentent qu’une infime portion des actions que vous pouvez entreprendre pour améliorer le RON de votre bâtiment. Votre sens des affaires et votre créativité vous permettront de trouver des mesures spécifiques à votre situation et à votre bâtiment.

Limitations du RON

Tel que mentionné ci-haut, le RON exclut les dépenses liées à la dette et aux impôts. Pour tenir compte de votre rendement financier global, vous devrez tenir compte de ces éléments. C’est une évidence.

Un point qui est moins une évidence et qui est parfois négligé par les opérateurs moins expérimentés est l’importance des dépenses en capital. On peut définir de façon large les dépenses en capital comme étant des investissements non-récurrents qui procurent un avantage durable. Par exemple, changer le revêtement du toit à chaque 20 ans serait classifié comme une dépense en capital. Au contraire, le fait de réparer une porte légèrement endommagée est une action courante qui serait plutôt classifiée comme une dépense d’entretien. Les dépenses d’entretien sont considérées dans le RON, alors que les dépenses en capital sont exclues du calcul. Donc si vous planifiez votre cash flow et que vous tenez uniquement compte du RON, vous ne tiendrez pas compte de montants peu fréquents mais souvent matériels, comme le changement d’un toit ou le remplacement du système de chauffage de votre immeuble. Pour calculer vos rendements et bien planifier vos liquidités, vous devez considérer ces dépenses en capital exclues du RON.

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